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            塘沽房價未來會漲嗎,2024年,房價能止跌回升嗎?

            來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2024-04-12T11:11:11 點擊: 55

            這一講開始講房地產。前面的課程我們一直在講2024年錢從哪里來,創富的路子。但要講家庭財富,房子還是繞不開的話題。

            講個不算笑話的笑話。你看,A股怎么跌,都有人編段子。你啥時候看見老百姓編樓市的段子?為啥?14億人中只有2.2億人有股票,公募基金賬戶,9成個人投資者的金額不到10萬塊錢,股市跌個30%,也就是幾萬塊的輸贏。雖然肉疼,但不至于傷筋動骨。但房產呢?動輒幾百萬,一線城市甚至上千萬,房價10%的浮動,對一個家庭來說就是百萬級的財富效應。

            所以,2024年,房價會回升嗎?這對絕大部分中國家庭來說,不管是要買房的,還是想賣房的,都是靈魂拷問。

            我先給自己的觀察結論吧:2024年3、4季度后,房價普跌的勢頭有可能止住。房地產市場將回到存量博弈,分化漲跌,漸漸回到供需平衡的狀態。當然,這里有個前提,宏觀政策沒有2022年那么緊。政策要寬松到什么程度能止血,或者能有利于傷口愈合,我們在課程后面會講到。

            那,為什么得到這個結論?以及,哪些地方房價能止跌,哪些地方房價可能還有調整空間,我們來一個個分析。

            01

            中國房價到底跌了多少?

            2023年,大家聽到房價下跌20%、30%的新聞比較多,也比較恐慌。我們就看70個大中城市的房價。

            70城房價高點是2021年7月,以這個時點算,新房價格下跌3.3%,二手房房價下跌了7.6%。但如果以2020年作為基期,70城市同期新房上漲2.9%,二手房價下跌了3.9%。

            換句話說,房價下跌主要發生在2022年和2023年,下跌主力是二手房,新房波動要小很多。

            那二手房在不同城市的走勢究竟如何呢?我們來看國家統計局的相關數據:

            1. 如果2020年1月的房價是100的話,到2023年10月,一線城市的二手房價是113.7,但二三線城市的房價分別跌到98.6和95.7,回到了2019年左右水平。

            2. 一線城市的房價調整相對比較晚,上海和廣州從2022年底就開始有調整,深圳和北京都是從2023年3、4月份才開始調整幅度更強,其中深圳調整幅度更猛。目前來看,和2020年比,三年下來,北京房價到了120,上海是115,深圳和廣州分別是110左右。

            3. 次一線城市中,南京基本回到2020年的水平,杭州110;只有成都一枝獨秀到了125塘沽房價未來會漲嗎,而且明顯在2021年和2022年有價格上的跳躍。

            所以總結一下,我們目前說的房價下跌,主要集中在2022年和2023年。

            如果以2020年為基準線,過去三年,一線城市的房價整體上漲了10%左右,二線微跌了1.4%,三線城市跌了4.3%。

            2022年我們算過,前面20年塘沽房價未來會漲嗎,一線城市房價超過GDP增速,二三線城市房價跑不過GDP增速。很明顯,2022年到2023年這個規律被打破:GDP復合增速4.1%,但一線城市房價復合收益率是2.02%(這里包括了新房),二三線都是負數。

            02

            2024年,房價還會繼續下跌嗎?

            要判斷未來房價走勢,就得回答一個問題,為啥2022-2023年一線城市房價收益率高于GDP增速這個規律會被打破?

            一個可能的解釋,中國宏觀經濟和房地產之間的緊密關系已經不存在。

            很明顯,到目前為止,沒有任何證據能支持這個結論。

            還記得我在去年的財富報告講過的那句話嗎?2023年中國的經濟增速,勝負手之一主要在房地產。

            2023年12月初著名宏觀經濟學家高善文博士有篇刷屏文章,開頭是,“對房地產市場的認知、討論和判斷,決定了我們對明年經濟和市場最關鍵的判斷?!?/p>

            塘沽房價未來幾年_塘沽房價未來會漲嗎_塘沽房價還會漲嗎

            沒錯,我認為,2024年中國經濟的勝負手之一,還是房地產。

            房地產對中國經濟的重要性,這里就不多說了,對投資、對地方政府的影響都是明牌。對消費的重要性其實也遠被低估,這種影響有好幾個渠道:

            一是,今年財富報告第二講里面談到的“居住,家庭設備用品及其服務”相關消費,占據了中國消費的29%。所以可以想見,房地產市場不起來,消費總量上不去。

            二是,財富效應。家里本來是1000萬資產,雖然是紙面財富,但一下子縮水兩三百萬.....“變窮了”這個認知就讓人不敢花錢,這也是基本人性吧。

            所以,截至2023年底,2024年宏觀經濟如何和2024年房價如何,我認為,差不多是個等價命題,沒有太多疑問。

            那么,這兩年房地產市場的下調表現是正常的嗎?

            應該說,房價和這兩年整個經濟的實際體感還是比較接近的。但從長期來說,這是合理水平么?或者縮小點范圍問,一線、核心二線城市的房價調整,是否擊穿了“房價泡沫”?

            關于這個問題,高善文博士認為,目前的房地產市場,不管是投資額,還是對應的住宅銷售面積,都已經明顯低于它的長期合理中樞。

            他用“房地產投資占整個GDP的比重”來對房地產市場的長期趨勢做判斷。用這個指標的邏輯是,它可以衡量投資、杠桿率對整個經濟活動的影響,而且可以把人口、老齡化程度、城市化水平等各種因素考慮進去,方便做跨國、跨地區的比較。

            然后他用東北和日本作為基準線,發現不管是東北“城市化基本結束,人口大量外遷”,還是日本“人口老齡化,人口總規模下降”的背景下,這個指標長期都穩定在6.5%左右。

            給定中國未來一段時間的人口和城市情況,高善文博士認為,這個指標的合理下限在7%。而當下這個指標已經只有6%出頭,到2024年可能會跌破6%,也就是遠低于合理下限。

            考慮到中國下一步城市進程仍然是向大城市(都市圈)集中,所以基本可以判斷,一線和核心二線城市的房地產市場是超調的。

            不過,長期來看房地產市場已經超調,這和房價短期內會不會繼續跌,還是有區別的。短期內,一二線城市的房價還會不會持續下跌,主要取決于政策是否真的轉向和市場消化存量房的速度。

            先看政策轉向了嗎?

            看上去是。2023年,房地產真正開始松綁是在7月的中央政治局會議有了定調上的變化之后,這次會議提出,“房地產行業供求關系發生重大變化的新形勢”。緊接著就是各部委很多表態,其中比較有實際意義的是兩條:

            調整首付比例和下調二套房和存量房貸利率;

            央行要求給房產買賣雙方都提供貸款;

            另外,市場還傳聞有個救助50家房企的白名單,引起了很多關注。

            但你仔細琢磨,調整首付比例,下調房貸利率,都是“結構性滴灌”的做法,有點像哪里流血多就往哪里貼創口貼。

            而給房產買賣雙方提供貸款的思路,截至2023年底,只停留在部委這個層面,要落實到各個銀行,會面臨很多實際問題,很難一時半會奏效。

            至于救助房企白名單這件事,放誰不放誰,這種事責任太大,更大可能是高高掛起輕輕放下。

            所以,截至2023年底,緊縮政策確實轉向了,但并沒有能快速扭轉預期的重磅政策落地。當下主要是等市場自然愈合。但自然愈合需要時間,而且行業周期也是有慣性的。換句話說,如果政策保持目前的節奏和力度,房價下行的趨勢在接下來兩三個季度內可能還會存在慣性。之前價格調整少的城市,有可能會進入調整通道。

            怎么判斷調整得多還是少?以2020年為基期,看同線城市的平均調整水平,要是調整幅度明顯低于同類城市,下調的概率就會比較大。

            當然,如果政策短期內有重大調整,比如大幅度全面降息,比如房產買賣方雙的貸款政策被要求落實到具體銀行,而且要追責到人,那么房價趨勢可能會更快轉向。

            那為什么我會覺得到2024年下半年之后,房價這種大幅下調的趨勢可能會止住呢?因為價格波動還是和市場的短期供給和需求更相關。因為有限價政策,中國房產市場一直存在新房和二手房價格倒掛的現象,所以這波價格調整也主要來自二手房。

            從短期來看,需求不會出現劇烈變化,如果市場上沒有更多的新房供給,二手房價格就會逐漸穩定下來。目前市場新房供給主要來自“保交樓”,到2024年二季度保交樓基本完成,短期內市場上不會有更多新房供給,樓市的供需兩端會出現一個相對的均衡,價格也應該會穩定下來。

            簡單總結一下:

            1. 中國房價下跌主要發生在2022年和2023年,下跌主力是二手房,新房波動要小很多。

            2. 2024年3、4季度后,房價普跌的勢頭有可能止住,因為價格波動和市場短期供給和需求更相關。房地產市場將逐漸回到存量博弈、分化漲跌、供需平衡的狀態。

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            責任編輯:天津房價
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