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            不要誤讀“房貸利率降低”

            來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2023-09-08T16:53:52 點擊: 1

              大家都知道最近房貸利率下調了,但問起'怎么降的,哪些城市降了,有什么影響',恐怕很多人都是一頭霧水。因此,一些房地產中介、營銷機構利用購房者信息不對稱的劣勢,刻意夸大房貸利率下調對樓市價格的影響,散布購房者本應警惕、理清事實邏輯的非理性聲音。

              “房貸利率降低”有三層邏輯。第一,看清楚是首套房利率降了,還是二套房利率降了,這分別主要對應剛性住房需求、改善性住房需求。第二,弄明白房貸利率的定價機制,是“政策下限”降了,還是“附加基點”降了,這分別對應全國政策下限、各城市政策下限。第三,考察好不同城市的執行情況,住房信貸政策因地制宜,并非“一降全降”。

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              本次房貸利率降低,主要針對二套房,改善性住房需求被進一步釋放,“房住不炒”的大前提沒有變,購房者無需過度恐慌。從8月31日發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》來看,首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”,即4.0%,二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”,由4.8%降至4.4%。

              本次房貸利率降低,是全國政策下限降低,不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限。房貸利率定價具體分為三步走。首先,全國劃定政策下限;其次,各城市根據自身市場供求關系,在全國劃定政策下限的基礎上加基點或不加,確定該城市的政策下限;最后,同一城市的不同銀行,在該城市政策下限的基礎上加基點或不加,確定該銀行的實際執行利率。也就是說,雖然全國首套房利率政策下限是4.0%,但各城市的實際執行利率卻差別較大。例如,部分城市符合“首套住房貸款利率政策動態調整機制”條件,其首套房利率早已低于4.0%;部分城市購房需求旺盛,其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平。

              本次房貸利率降低,對一線熱點城市的影響有限。盡管我國房地產市場供求關系已發生重大變化,但“房住不炒”的定位沒有變。目前,各一線熱點城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區為例,首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”,即利率為4.75%、5.25%。

              厘清了以上三層邏輯,再來看近期同樣備受關注的“存量首套房貸款利率調降”問題。這其中包含了兩種情況。一是首套房利率調降。需注意,新利率不是直接降至當前的首套房利率下限,而是不低于原貸款發放時所在城市的首套房利率下限。目前,北京、上海、深圳均已發布了該城市不同時期的首套房利率下限,借款人可仔細查看、理性研判。二是“認房不認貸”政策落地后,部分二套房貸款能夠轉認為首套房貸款,利率由此下降。目前,多家銀行已表示支持該操作,自9月25日起,借款人可向放款銀行提出申請。

              應結合分析 "房貸利率下調 "問題,既要結合不同地區,又要關注差異化住房需求,既要看普遍性,又要看差異性,還要看人云亦云,知其然不知其所以然,在宣傳中 不恐慌,而是做出非理性的決策,急于購買其他聲勢浩大的拐子。 那么,因地制宜,實施差別化住房信貸政策,才能符合各地 "房住不炒 "的定位,更好地滿足剛性、改善性住房需求,促進樓市平穩健康發展。


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