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            房地產并購熱度緣何回升?

            來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2023-09-13T17:59:09 點擊: 1

              8月以來,房地產業收購兼并持續升溫,企業加快資產處置和現金回收,以緩解資金周轉壓力。

              據房產研究中心監測,8月份,重點監測房企共實施并購26起,交易金額367.3億元,同比大幅增長116.2%,環比增長200.8%,交易規模達到近半年來的小高峰。

              在筆者看來,這一現象是由多方因素共同形成的。對賣方來說,上半年回籠資金規模不及預期,但年底前償債壓力不小,因此不得不低價轉讓項目,籌得資金用于正常經營和還債;對買方而言,7月份以來一系列利好政策出臺,市場預期轉好,通過并購增厚優質資產底盤,是較為恰當的補貨時機。

              從政策方面看,房地產行業利好政策密集出臺,提振市場信心和預期效果 明顯,加大了行業收購并購的確定性。7月份以來,央行等機構發布多項政策,包括降低首付比、下調房貸利率、調降存量房貸利率等。同時,北京等多個一線以及重點二線城市已經相繼實施“認房不用認貸”政策,部分城市交易量開始穩步回升。以北京為例,執行“認房不用認貸”一周,二手房成交量已相當于半個月的成交規模,新盤到訪量也快速攀升。市場預期企穩回升,有利于縮短并購方觀望期,增加并購交易的確定性系數,促成交易快速達成。

              從企業角度看,上市房企融資渠道進一步打通,信用債發行企穩復蘇,股權融資有望迎來小高峰,增加優質房企擴表投資動力。7月份以來,央行等多部門連續釋放利好消息,房地產融資政策維持寬松,導致8月份房地產行業融資規模同比大幅上升。據中指研究院監測,2023年8月份房地產企業非銀融資總額為697.1 億元,同比增長22.2%,其中,龍湖集團、美的置業等民營房企發行57.2億元信用債,規模為2023年以來最高水平。房企融資規模走高可為“補貨”提供更多“糧食”,增加并購投資的動力。比如,近日中國綠發111億元小公募更新至“通過”,公司表示,擬用于償還有息債、收購地產項目等。

              值得關注的是,去化率較好或者銷售預期確定性高的合作項目在并購市場受青睞。從克而瑞監測數據來看,8月份關注度較高的收購案是,碧桂園將廣州亞運城項目公司26.67%股權以12.92億元價格轉讓給中海地產,綠城中國以20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個項目。

              優質房企優先選擇并購合作方項目的背后,一是合作項目中不同主體主要訴求不同,決策效率相對較低,可能會導致項目銷售進程較慢,若由一方收購其余合作方股權,會加快項目變現速度;二是上市房企股權融資及多種融資渠道打開后,部分融資能力較強的房企正在加快資產換倉,退出低能級城市資產,加碼對高能級城市的投資。

              還有一個值得關注的現象,商辦、文旅、物管等不同領域的多元化并購投資活躍度也在提升。這類資產產權及債務關系清晰,疊加房地產市場進入調整期后,標的價格下行,收購方壓力較小。有自購能力且有自用辦公需求的企業、機構投資者乃至個人投資者正在瞄準這一“抄底”時機,伺機出手。

              更重要的是,“AMC(資產管理公司)+代建”紓困模式已經跑通,這對盤活出險房企項目起到重要作用,增量資金入場也會增加市場收并購的機會。比如,8月份,藍城宣布與中國華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲可售貨值超100億元的項目。實際上,自2022年底以來,由AMC介入提供增量資金,或協調各方資源成立并購基金,以并購+融資+代建方操盤項目等模式,已推進多個相關項目。

              總而言之,房地產收購并購市場熱度上升,這是好信號,意味著行業風險出清速度將加快,有助于全力推進“保交樓”工作,促進行業健康發展。


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