8月天津新房房價地圖出爐！

　　8月幾乎是天津市場最艱難的一個月，但月底的新政讓8月的數據變得微不足道，市場普遍關心接下來會發生什么。

　　上周末，受新政影響，天津二手房成交量有所回升，周末共推售 491 套，新房成交量也明顯回升，連續多日保持在 1200 套以上。 然而，上周末的成交量僅為 392 套，有人認為下雨導致了成交量的低迷。

　　從克而瑞的監控數據來看，除了市區項目外，環城、遠郊、濱海的到訪量與成交量都維持了一定的熱度，但是這個熱度能持續多久?恐怕并不好說。按照秘密君整理了歷次調控政策的藥效時間，一般情況下，政策落地后銷售情況的完全好轉出現在2-3個月之后，3-4個月之后會出現房價指數的具體體現。所以現在討論火爆的也好，藥效見底的也好，都早了些。但是這一波很多二三線城市自身已經沒有了房價抬升的動力，需要一線與強二線城市的火爆來進一步刺激加速卻是真的。所以，討論政策效果咱們眼光略微放長遠些。????????????????????????????????

　　今天先奉上整理的8月份新房房價地圖。????

　　

　　8月份天津成交商品住宅56萬平方米，環比下滑了3.4%，同比下滑24.6%，全市整體房價同比上漲了2.1%，到了17333元/平方米的水平，但是狹義庫存已經有1343萬/平方米，即使是好的年份也足夠一年消化了，如果按照最近1年的銷售水平看，去化周期達到了16.2個月。

　　和平在翰林公館與中海和平之門之后，主力在售項目寥寥，8月份沒有任何新的網簽數據，因此呈現無房價的態勢。但是翰林賣學區的商業產品40多米賣400多萬，大沽北路上格調囤了一批小戶型學區房，價格估計少說也得7萬起步。今天跟貝爺聊天說：這種事兒到底它正常么?

　　南開在2021年以前絕對是供應決定成交，因為供應少，而且天拖與核心區供應呈現兩極分化態勢，讓很多人望而興嘆，但是今年在河西炒無可炒之后，南開進入了白熱化競爭階段，除了老城廂是因為公寓產品海河公館帶動均價失真之外，其余板塊基本上是反饋了價格全貌。學府板塊與海光寺是新規，廣開是2022年豪宅集中區，未來的競爭主要集中在學府板塊與長虹公園、嘉陵道的廝殺，天拖板塊4.1萬的均價要不要繼續挺著，也是個問題。???????????????????????????????????????????

　　如果不懂河西，那就不懂天津樓市，河西將城市核心區高端、資源占有型高端、學區房都玩兒的明明白白。均價也是一路長紅，但是，河西的問題也日益凸顯：學區房的號召力空前下降，梅江富人區遭遇核心區高端項目的分流，下一步靠什么說服客戶，這是個問題!??????????????????????????????????????????????????????????????????

　　河東是市內六區的流量型板塊，因為買不起河西南開的可以來河東買，買得起環外高價項目的也可以來河東買了，實話說我一直以為是相對健康的區域市場。唯一的不健康就是河東的城市面貌跟不上現代城市發展。所以目前天花板價格大直沽也就是在龍湖的帶動下上升到了3.8萬/平方米。一號橋、二號橋、太陽城作為城市入門項目均價甚至能低至2.5以下，就這個價格來說，真心沒必要砸鍋賣鐵沖河西的。

　　相比于河東還能夠借勢河西價格高收一波河西擠出的外溢客戶，河北是真心純純的依賴地緣客戶，成交量低迷不說，價格實現也非常感人，區域標桿項目也就是西派國印，已經現房銷售，但是洋房只能捂著，因為開出來就是賠錢，一個國企是斷然不可以接受的。而南口路作為唯一能走動流量的區域均價2.9萬元/平方米。如果是自住，真心可以考慮天房的御河桃源與北寧公園，畢竟均價2.3現房比買個環城強太多了。?????????????????????????????????????????

　　紅橋只有倆類項目能有銷量，一類是城市入門級項目，均價2萬以下的春風景里直接搶了一批環城項目的客戶，另一類就是賣給南開人的云麓公館，直接將芥園道的價格拉到了4.2萬。??????????????????

　　西青區的活力值得稱贊，4萬的購房補貼政策打頭陣，相當于兩個點了，作為傳統的環城外流熱點流向區域，西青今年能實現，除了侯臺項目著力改善居住環境和生活品質外、梅江南項目基本收官，李七莊和大學城今年也沒有風采，政策無法推動外地客戶進入天津房地產市場，政策不是目標區域。一個指標區域是武清，另一個指標區域是西青

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